Поиск недорогих дач - дело непростое, требующее и дедуктивного метода, и агентурной работы. Однако и после того, как интересующий объект найден и с владельцем удалось договориться о цене, навыки сыщика нам еще не раз пригодятся, - когда придется заняться проверкой «юридической чистоты» приобретаемого объекта. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru и предлагает сегодня перейти к этому важному этапу.
Предыдущий этап мы рассматривали в нашей статье «Поиск недорогой дачи: играем в Шерлока Холмса». Сегодня сосредоточимся исключительно на юридических проблемах.
И они архисложные. За те без малого два десятка лет, что существует наш рынок недвижимости, государством так и не создана единая база, заглянув в которую можно было бы с уверенностью сказать: да, этот объект «чист», его можно приобретать без опасений. Говоря точнее, база объектов недвижимости, конечно, есть – ее ведет Федеральная регистрационная служба.
Однако, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», имеется такое множество различных моментов (касающихся не недвижимости, а людей – например, кто и когда состоял в браке, кто пропал без вести и т.п.), что внесение фамилии человека в реестр прав ФРС по существу ничего не означает. В любой момент может объявиться бывший собственник, заявляющий о своих ущемленных правах.
Названная проблема существенна для любых объектов недвижимости – и городских квартир, и загородных домов. Однако у «загородки» есть пара «отягчающих обстоятельств». Первое – это статус земельного участка. Согласимся, что, приобретая жилье в городском многоквартирном доме, можно быть уверенным, что с землей под ним все в порядке. С квартирой – да, возможны проблемы, но сам дом, в котором живут сотни людей, вряд ли возведен незаконно. С загородными объектами, увы, все иначе.
Второе – тот факт, что дача или деревенский дом (предмет наших изысканий) не будет являться местом вашего жительства. Иными словами, купив квартиру и «прописавшись» там, вы – в случае проблем – можете напирать на то, что это единственное ваше жилье, у вас дети малые. В крайнем случае, можно подтянуть «сильнодействующие резервы» - от прессы до Общественной палаты. А что такое дача? «Гвоздика в петлице», никак не предмет первой необходимости. Отобрать ее при случае можно с куда меньшим шумом…
Проблемы старых объектов
Все объекты загородной недвижимости можно разделить на «старые» (выделявшиеся в советские времена) и «новые». Проблемы, с которыми может столкнуться их приобретатель, принципиально различны.
1. Появление претендентов на собственность
У "старых" объектов многие «подводные камни» в принципе похожи на те, что существуют у квартир. Они связаны с тем, что за свою длинную историю эти объекты много раз переходили из рук в руки. Следовательно, отмечает Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании ХИРШ, возможно появление обиженных наследников, внебрачных детей и т.п.
2. Двойное толкование «бессрочного пользования»
Еще одна сложность связана с тем, что по советским законам собственности на землю не было – она давалась в «бессрочное пользование», а вот расположенные на ней дома вполне могли быть объектами купли-продажи. Новый собственник дома получал землю в такое же бессрочное пользование. Сейчас сотрудники некоторых сельских администраций упорно делают вид, что не понимают эту норму. Они считают, что в результате сделки право бессрочного пользования закончилось, и новый владелец дома должен выкупать участок у местных властей.
Несмотря на вполне недвусмысленную формулировку п. 4 ст. 3 Закона «О введении действие ЗК РФ» («Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступление в действие закона СССР 1990 года «О собственности в СССР», но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки по правилам ст. 20 ЗК»), по этому вопросу периодически происходят судебные споры. Понятно, что они неизменно заканчиваются признанием права гражданина на получение этого земельного участка безвозмездно – но силы и нервы тратить приходится.
