Земельный Кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 30.10.2001, применяется на практике уже в течение девяти месяцев, однако, далеко себя не исчерпал в плане возникающих вопросов.
Представляется интересным для рассмотрения вопрос, урегулированный ст. 36 ЗК РФ, связанный с приобретением прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, тем более, что наверняка, некоторые из участников рынка уже столкнулись с отказами в государственной регистрации прав, выданными именно на основании данной нормы.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с положениями ЗК РФ. Собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приватизацию земельных участков. А вот если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
И если, в соответствии с Указом Президента РФ № 1535 от 22.07.1994 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", собственники зданий, сооружений, помещений имели право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки в целом либо долю в праве собственности на земельный участок, либо взять их в долгосрочную аренду, то п. 5 ст. 36 ЗК РФ ограничивает собственников помещений в здании на приобретение доли в праве собственности на земельный участок тем, что все сособственники здания (помещений) должны совместно обратиться с заявлением о приобретении прав на земельный участок в исполнительный орган государственной власти, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ.
Таким образом, Земельный Кодекс Российской Федерации закрепляет принцип неделимости земельных участков, и, обращаясь за государственной регистрацией прав на долю в праве собственности на земельный участок по договорам, заключенным, на территории Санкт-Петербурга - это Государственное учреждение по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга", занимающееся продажей земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, после вступления в силу ЗК РФ, заявитель должен быть готов к тому, что ему откажут в государственной регистрации по изложенным основаниям.
Исключение составляют лишь те земельные участки, которые ранее были оформлены и, права на которые были зарегистрированы по долям, до вступления в силу ЗК РФ.
Положение Земельного Кодекса Российской Федерации о неделимости земельного участка по долям без одновременного обращения сособственников здания (помещений) в полном объеме подтверждает и новый Федеральный Закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" № 178-ФЗ от 21.12.2001, в соответствии с п. 4 ст. 28 которого при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, и только после приватизации всех частей зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке, собственники вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность этот земельный участок.
