Первые свои шаги российская ипотека сделала 10 лет назад. Тогда, во второй половине 90-х, не все даже знали это слово – но именно в тот период начали выдаваться кредиты на приобретение недвижимости.
Самая очевидная тема для «юбилейной» статьи – это рассказать об успехах: сколько всего предоставлено кредитов, на какие суммы. Но мы поступим иначе: вспомним условия, на которых давались кредиты 10 лет назад. И посчитаем, выгадали или прогадали те, кто купил в тот период недвижимость. Ведь самый главный смысл во всех воспоминаниях – извлечь из них уроки на будущее.
Реалии рынка недвижимости: сколько стоил метр
Ровно 10 лет назад – это начало 1998 года. Период, который позднее назовут «преддефолтным» (масштабный кризис российской экономики, во время которого большинство населения узнала прежде неизвестное слово «дефолт», произошел, напомним, в августе 1998 года). Преддефолтные времена были относительно тучными – не то, что сейчас, конечно, но все же. Зарплаты среднего класса в Москве достигали $1000 в месяц.
Что касается недвижимости, то подавляющее большинство московских типовых квартир стоило ту же «штуку» — $1000 за квадратный метр. В среднем, получается, в четыре раза меньше, чем сегодня. Но была масса нюансов – ныне подзабытых. Например, совершенно немыслимо ценился район Крылатское. Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость» напомнил корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, что трехкомнатная квартира площадью 73-75 кв. м (в то время это называлось «улучшенной планировкой») в 17-этажном панельном доме стоила $130-140 тысяч, т.е. почти вдвое дороже среднемосковского уровня. Сейчас такая квартира стоит порядка $400 тысяч – т.е. отрыв по цене от остальной Москвы в лучшем случае в 25%.
Были и другие «мыльные пузыри». Совершенно фантастические цены, на уровне $3-4 тысяч за «квадрат» установились в ту пору на коммуналки в центральной части Москвы – в сталинских и дореволюционных «доходных» домах. Их расселение в тот период было занятием столь выгодным, что владелец каждой комнаты в коммуналке получал 1-2-комнатную квартиру где-нибудь в Отрадном, да еще и риэлтор мог заработать на сделках на собственную квартиру…
Ну а в целом, повторимся, самой распространенной ценой на рынке было $1000 за кв. м. Однокомнатная квартира на окраине стоила тысяч 35, «двушечка» - 45-50.
Реалии рынка ипотеки: какие кредиты выдавали
Ипотеки в ее нынешнем понимании – когда практически любой человек может прийти в банк и получить там кредит – вообще не существовало. Но кредитные организации, понимавшие перспективность работы с покупателями недвижимости, уже пытались работать. По словам Н.Андреева, пионерами рынка стали банки «Столичный», «Диамант» и «Первая универсальная финансовая компания». Сроки тогдашних кредитов – не более 3-5 лет, процентные ставки составляли 18% годовых минимум. И, разумеется, кредиты выдавались только в долларах – зависимость нашего рынка от американской валюты в то время была заметно сильнее, банки рублю откровенно не доверяли.
«Первоначальный взнос за квартиру должен был быть не менее 30% ее стоимости, - дополняет картину Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Квартира банком одобрялась только свободная, никаких вариантов «с альтернативой». Банк категорически требовал, чтобы в договоре купли-продажи писалась подлинная рыночная стоимость. На сумму до 1 млн. рублей, чтобы не отсекать серьезный пласт продавцов, банки стали соглашаться значительно позднее, только примерно с 2005 года. Что касается проверки платежеспособности, то мало сказать, что банки требовали только «белую» зарплату со справкой от работодателя. На самом деле, все было еще серьезнее – кредиты в принципе давались только своим, понятным людям. Например, сотруднику компании, которая в этом же банке и держала свои счета. И каждый заемщик, таким образом, был виден банку как на ладони».
