Шесть соток для инвестора: принцип соответствия

Человек, приобретающий участок для строительства дома, становится инвестором. Здесь уже не имеет значения — идет речь об участке в садоводстве или о наделе для строительства усадьбы. Как сделать инвестиции в строительство собственного дома действительно выгодным предприятием? Один из важных принципов оценки недвижимости — принцип соответствия. Необходимо определить степень соответствия физических параметров участка принятому в данном районе принципу землепользования и близости к экономической среде. Как это расшифровывается на практике?

Риэлтеры, специализирующиеся на продаже земли, утверждают, что удачное местоположение — главная предпосылка удачных инвестиций. Аксиома, впрочем, не бесспорная: неграмотное инвестирование может «испортить» землю. Приобретателю всегда приходится искать компромисс между соблазном построить свой «дом мечты» и местными условиями. При этом каждому земельному участку соответствуют свой тип, характер и назначение застройки.

Например, жилой дом, построенный вблизи шумной трассы, в окружении придорожных автосервисов и бензоколонок, равно как и вилла в садоводстве, конечно, могут радовать глаз проходящим и проезжающим, но способны стать настоящим «кладбищем» для инвестиций. Вызвав риэлтера, обладатель шести соток, в освоение которых вложено больше $80000, может оказаться изрядно обиженным тем, что ему предложили оценить данный объект недвижимости в $35000. Есть обратные примеры. «Плодородная» земля в сочетании с разумным инвестированием способна дать неплохой урожай. Обозначим перечень ситуаций, в которых объект строительства «не соответствует» участку.

— «Целевые» несоответствия.Каменный дом, предназначенный для постоянного проживания, требующий регулярного отопления и присмотра в вымирающем на зимний период дачном массиве. Обратный случай: деревянная дача в шумной городской среде или в проезжем районе с не слишком благоприятной экологией. Жилой дом в районе коммерческой застройки (магазины, производства, автомастерские и т. п.)

— «Классовое» несоответствие.Например, особняк бизнес-класса в районе более «демократичной» застройки.

— Стилевые несоответствия.Дом, по архитектурной стилистике не соответствующий местным традициям, окружению, да и вообще здравому смыслу.

— Несоответствия по затратам на строительство и эксплуатацию.В данном случае речь идет о тех, к сожалению, типичных в наших краях ситуациях, когда затраты на обеспечение объекта всеми необходимыми коммуникациями (газ, водо- и электроснабжение, канализация) оказываются неоправданными с точки зрения разумных инвестиций. Собственно говоря, последний пункт — он сложный самый и требует рассмотрения в отдельных публикациях. Уберите его из условного «списка несоответствий», проложите трубы и дороги — и пригороды российских городов станут стремительно застраиваться.

Ключевым параметром во всех вышеперечисленных ситуациях «несоответствия» является возможная цена продажи объекта. Если окажется, что стоимость покупки или смета строительства перекрывает рыночную стоимость объекта, за дело лучше не браться. Как определить цену вопроса и понять, завышена ли она?

Понятие «рыночной стоимости» внятно обозначено в законодательстве. Это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» (Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 135-ФЗ от 29.07.1998 в последней редакции № 29-ФЗ от 27.02.2003). Для ее определения может быть полезным общение с одним из профессиональных участников рынка недвижимости — оценщиком. Результаты оценки для сделки могут быть полезными в процессе принятия решения — одного правильного из альтернативных. Естественно, полученная в отчете расчетная величина стоимости не является догмой как для продавца, так и для покупателя, которому приглянулся товар, но может стать отправной точкой для переговоров.

Впрочем, для того чтобы выгодно продать земельный участок или дом, оценщик не нужен, для этого необходим квалифицированный и порядочный риэлтер, действующий в интересах продавца. Лучшим оценщиком в данном случае будет рынок. Чтобы не продешевить, продавцам обычно рекомендуют сравнить цены на аналогичные объекты, выставить свой объект на продажу по завышенной, и «прощупывать» рынок, снижая ее.

По сути, если выставленный на продажу объект никто не хочет покупать, есть только два объяснения: неадекватные методы продвижения товара (количество и качество рекламы) или же завышенная определенная продавцом цена предложения. Впрочем, сплошь и рядом случается, что вроде бы и рекламы хватает, и цена предложения, определенная сравнительным анализом, невысока, и покупатели смотрят регулярно, а объект не продается. И это может означать, что при проектировании и строительстве нарушены указанные выше принципы.