Мы знаем, что договоры соинвестирования, предварительной продажи, наконец, вексельные схемы, — опасны для покупателя, решившего купить квартиру на этапе строительства. Сегодня единственный договор, защищающий частного инвестора – договор участия в долевом строительстве, который с большим трудом пробивает себе дорогу. Буквально на днях появился еще один новый механизм реализации жилья, цель которого более надежно защитить интересы покупателя – жилищные сертификаты.
Жилищный сертификат не надо путать с теми сертификатами, которые выдаются «льготникам» – военнослужащим, чернобыльцам, жителям Крайнего севера для приобретения ими квартир по федеральным жилищным программам.
Речь идет о ценных бумагах, покупая которые, граждане будут участвовать в долевом строительстве. То есть — не понесут наличные в строительную компанию, а приобретут сертификаты, выпускаемые этой компанией под конкретный строительный проект.
Буквально на днях ФСФР России впервые зарегистрировала четыре выпуска жилищных сертификатов на общую сумму 3 млрд. 770 млн. рублей. Эмитент — петербургская строительная компания ЛЭК. Юридический консультант – компания «Аврора Консалтинг».
«Одно из преимуществ нового финансового инструмента — гарантированность вложений инвесторов, – заявил генеральный директор компании «Аврора Консалтинг» Леонид Масалов. – Это, прежде всего, достигается введением института поручительства при выпуске жилищных сертификатов, обязательным прохождением процедур государственной регистрации их выпуска, а также индексацией номинальной стоимости этих бумаг».
Как сертификат защищает дольщика
Сама возможность выпуска этих ценных бумаг предусмотрена в знаменитом федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве…». А в конце июня 2007 г. ФСФР РФ утвердила новую редакцию поправок к Стандартам эмиссии ценных бумаг, и жилсертификаты получили таким образом юридическое «добро».
Выпускать их должны строительные компании по закрытой подписке, либо через организатора торгов по открытой подписке – когда потенциальных приобретателей может быть более 500. И к эмитентам при этом предъявляются довольно серьезные требования. Например, компания должна иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и утвержденную проектную документацию на строительство.
Предполагается, что этот механизм защитит частного инвестора и в связи с регистрацией ценных бумаг в госорганах. Подавая документы на регистрацию, эмитент проходит очень серьезную юридическую фильтрацию. Что касается института поручительства, о котором говорил Леонид Масалов, то поручителем может выступать страховая компания или муниципалитет.
Еще одна защитная «оболочка» – это возможность индексирования номинальной стоимости ЖС, то есть разрешение о выпуске будет прописываться специальной формой, учитывающей коэффициент динамики роста цен на недвижимости, динамики инфляции. И индексированная стоимость сертификата может быть в любой момент получена держателем сертификатов до завершения проекта.
Сертификаты может использовать частный инвестор, желающий заработать: он покупает эти ценные бумаги, а по окончании строительного проекта, получает деньги назад вместе с дивидендами. Покупатель квартиры должен приобрести от 30 и более процентов площади квартиры в соответствии с номиналом жилищных сертификатов. Затем он заключает договор куплипродажи. В договоре будет определена форма оплаты оставшейся части квартиры.
Ищем слабые места
С тех пор, как ФСФР разрешила выпуск сертификатов, прошло четыре месяца. Однако рынок пока не среагировал рынок на новое предложение. Питерский застройщик — пока лишь первая и одинокая ласточка, и надо сказать, что к эмиссии он готовился давно. Но большинство компаний, опрошенных нами, не только не заинтересовались новым механизмом, но даже и не знают о нем. Тем не менее, некоторые эксперты рынка успели сформулировать свое отношение к новому механизму.
