Человек, продающий квартиру, старается максимально поднять цену. Человек, покупающий квартиру, старается заплатить как можно меньше. Где-то на середине взаимоисключающих желаний находится сумма, за которую квартира будет продана. Что следует учесть продавцу и покупателю, чтобы их пожелания осуществились как можно скорее?
Не верь глазам своим!
Первое, что обычно делает человек, планирующий решить квартирные проблемы – начинает самостоятельно изучать рынок. Он советуется со знакомыми, которые недавно справили новоселье, интересуется изменениями в законодательстве, изучает объявления о сделках с недвижимостью. Все это, разумеется, очень полезно и правильно, но следует учесть несколько моментов:
— Не все объявления о продаже квартир отражают реальные предложения. Случается, их публикуют мошенники. Бывает, что квартиры по явно завышенной цене публикуют наиболее ловкие риэлторы, чтобы, например, оправдать большую сумму займа ипотечного кредита. То есть, давая объявления о продажах квартир по завышенной цене, они торгуются с банками, чтобы «выбить» большую сумму кредита для своего клиента.
— Если объявление публикует частное лицо по собственной инициативе, то обычно указывает сумму, которую хочет получить за свою собственность. Вовсе не факт, что эта цена — адекватная.
Цена предложения
Риэлторы обычно могут помочь клиенту прикинуть, на какую примерную сумму «потянет» квартира. Но и тут есть свои нюансы, связанные с конкретными пожеланиями и жизненными ситуациями.
Квартира может упасть в цене, если:
— Продавцу требуется совершить сделку как можно скорее;
— Квартира является «проблемной». Это значит, в ней могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные люди, имущество заложено в банке и реализуется с его санкции; кто-либо из собственников или лиц, имеющих право пользоваться данным помещением на законных основаниях, служит в армии, работает вахтовым методом, находится в местах лишения свободы. На практике цена обычно падает, даже если квартиру продают по генеральной доверенности.
Квартира может вырасти в цене, если:
— Продавец продает не только квадратные метры, но и определенный комплекс услуг; социальный статус. В первую очередь это касается элитного сектора. Например, серьезным фактором может стать проживание в этом же доме политических деятелей, звезд эстрады или иных известных людей. Иногда элитные квартиры продают уже меблированными и укомплектованными современными системами сигнализации, а также бытовой техникой.
— Случается, что покупатель заинтересован приобрести не просто жилье, отвечающее определенным требованиям, а именно конкретную квартиру. Например, кому-то позарез нужно жилье в том доме, где живут родственники. Или кто-то выкупает квартиру у соседей, чтобы объединить ее со своей площадью. Продавец в таком случае может поднять цену на 5 – 15%.
Рыночная стоимость - оценки выставляют не только в школе
Если «человеческий фактор» в вашем случае отсутствует, будет очень полезно обратиться к услугам специалистов по оценке недвижимости. Людям, приобретающим квартиру с помощью ипотеки, в обязательном порядке придется оценивать будущую собственность – на основании отчета оценщика банк рассчитывает сумму кредита.
О методиках расчета рыночной стоимости недвижимости рассказывает директор по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр» Виктор Макаров.
Специалисты по оценке недвижимости собирают и постоянно обновляют базы данных, в которых собрана информация об актуальных на дату оценки предложениях и уже совершенных сделках с недвижимостью. На основании практики продаж оценщики решают, — какую максимальную сумму можно получить за жилье. Вот какие факторы учитываются при оценке квартиры:
1. Престижность района, в котором расположена квартира;
