В конце прошлого года многие эксперты рынка, и в частности, Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» прогнозировали, что цены на жилье в течение 2008 года вырастут на 15-20%, несколько опережая инфляцию. Но с начала года рынок повел себя неожиданно – начал довольно быстро расти и уже сейчас «выполнил план» подорожания. Почему так произошло, и что ждет рынок дальше – с этими вопросами Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru обратился к экспертам рынка
Наш первый собеседник – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
- Олег, что же стряслось с рынком, почему он не послушался прогнозов?
- Какую картину мы видим на рынке сейчас? Цены зашкаливают по многим параметрам за пределы разумного. Однако имеется прослойка потребителей, которые в условиях ограниченного предложения что-то покупают. К этим людям стоит приглядеться повнимательнее и задуматься, — являются ли они реальными покупателями.
Когда мы прогнозировали развитие ситуации на 2008 год, у нас было понимание, что после стагнации 2007 года цены вниз не пойдут, они подрастут на уровне инфляции или чуть выше, - на 15-20%. Причем плавно, в течение года. Повышение, которое мы прогнозировали, произошло. Но не постепенно, а резко - за 4 месяца.
Почему? Рынок напугали временные факторы, которые называли многие эксперты рынка: кризис на фондовом рынке, боязнь девальвации рубля и дефолта, опасения, связанные с выборами президента. Панические слухи породили волну ажиотажа на рынке. Мы подробно обсуждали причины возникновения этих факторов, но есть два момента, на которых хотелось бы сегодня сделать акцент.
Во-первых, весь пул факторов порожден причинами психологического свойства, а во-вторых, все они носят инвестиционный характер. Переток денег с фондового рынка случился во время кризиса. Испугались люди девальвации рубля или перемен после выборов – побежали покупать квартиры.
Теперь вернемся к тому вопросу, который мы поставили в начале – а «был ли мальчик» - реальный покупатель? Получается, что спрос-то ближе к инвестиционному. Люди не квартиры для жизни покупали, а пытались сохранить или приумножить сбережения.
Раз это так, то стоит рынку притормозить, то можно предвидеть, как дальше поведет себя инвестор. Если он видит, что цены на товар, в который вложены деньги, больше не растут, он заканчивает вкладывать деньги. Если он перестает покупать, то прекращается и ажиотаж.
- Можно ли говорить о том, что покупатели (если реальные покупатели, конечно, были) исчерпали свои возможности?
- Когда в конце 2006 года цены расти прекратили, мы полагали, что они застыли на той планке, когда типичный представитель среднего класса оказался не в состоянии купить самую дешевую однокомнатную квартиру с нуля, даже с помощью ипотеки. Понятно, что в жизни «с нуля» мало кто покупает. Для жизни людям нужны двух-трехкомнатные квартиры, и они переезжают из однокомнатной в двухкомнатную и т.д. Сумма доплаты находится примерно на уровне стоимости самой дешевой однокомнатной квартиры.
Чтобы купить таким образом жилье в 2006 году условному представителю среднего класса, достаточно было до определенного момента иметь доход $4 тысячи на семью. Сейчас уже нужно иметь доход ближе к $6 тысячам. То есть на деле реальный спрос до рынка дотянуться не может.
Рынок нагрели инвесторы. Инвестиционные квартиры рано или поздно должны быть выставлены на продажу – это с одной стороны. С другой стороны, сейчас «инвестиционные покупатели» должны остыть. То есть, очередная стагнация рынку обеспечена, а разумный потенциал роста в этом году рынок уже исчерпал.
- И долго ли продлится ожидаемая стагнация?
- Рынок недвижимости крайне инертен. Вспомним ситуацию в 2004-м году. Апрель тогда показал самые высокие темпы роста. Думали, что цены будут и дальше расти. Ажиотаж закончился в мае, но не все поняли, что темпы роста сократились.
