Считается, что чем дальше от Москвы, тем рынок кредитования менее развит. Однако в Подмосковье другая картина. Успех ипотеки объясняется активным строительством в области.
По данным АИЖК, процент ипотечных сделок в Московской области близок к столичному – чуть более 10%. Однако важный показатель – доля кредитов, выдаваемых из расчета на 1 тыс. человек – для столицы и области не одинаков: для столицы актуальны 5%, для области – 8%. Причина, видимо, в стоимости жилья и ее росте.
Чтобы купить квартиру в Москве, заемщик в среднем должен взять в банке кредит в 170–200 тыс. долларов, в Подмосковье – 55–60 тыс. долларов. Получается, областной кредит доступнее. Особенно для москвичей, или жителей области, работающих в столице. При равных доходах получается более высокий результат кредитования на более дешевом рынке. Так, по практике «МИЭЛЬ-Брокеридж», процент общего объема ипотечных сделок в Подмосковье занимает даже 20% общего объема сделок. Однако на этом сравнение в пользу подмосковной ипотеки исчерпывается.
Регистрационно-денежные заморочки
Начнем с того, что в Москве работает примерно 90 банков, предлагающих разные программы столичным заемщикам. В среднем по России в каждом более-менее значимом городе их присутствует примерно 20-25. В районах Московской области их гораздо меньше. Видимо потому, что конкурировать с крупными финансовыми учреждениями, пришедшими из столицы, местным сложнее.
Когда услугу кредитования предоставляет столичный банк, то сделку приходится заключать в Москве. Так чаще всего и происходит. Ольга Базанова, директор по маркетингу банка DeltaCredit, ссылается на практику банка: в связи с возникающими неудобствами в банке разработали специальную программу – деньги в день сделки. Это гарантирует продавцу получение заемных средств, не дожидаясь регистрации договора купли-продажи.
О практике взаиморасчетов говорит и Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования»: «Основные особенности подмосковной ипотеки – в практике взаиморасчетов сторон при сделке, и в порядке государственной регистрации. Про областные регистрационные палаты ходит немало легенд и страшных историй. Не каждый именитый московский нотариус/регистратор берется как-то взаимодействовать с Подмосковьем. На регистрационную палату каждого района нужен выход, и люди, имеющие там знакомства – на вес золота. При покупке квартиры в Москве за 9-10 тыс. руб. можно получить и договор, и в регистрационную палату его отвезут. В области в большинстве случаев придется выкручиваться самим.
Что касается взаиморасчетов, то и тут есть различия. Это в Москве все привыкли к закладке денег в банковские ячейки. А стоит отъехать в регионы, в том числе и в среднее Подмосковье – там либо через риэлтеров деньги передают, которые и продавца и покупателя обслуживают единолично, либо сразу после подачи документов на регистрацию рассчитываются».
Спрос на новостройки
Не секрет, что в Подмосковье вторичное жилье довольно изношено и стремительно стареет, поэтому публика заинтересована в покупке качественной новостройки. Этим отчасти объясняется немалый рост первичного рынка – будь в городах качественное жилье б/у, новостройки дорожали бы медленнее. Ипотечных покупателей можно понять: взять кредит на 20 лет и к моменту полной выплаты стать обладателем полного неликвида, желания мало.
Поэтому так быстро и до области докатились схемы продажи по ипотеке на первичном рынке, придуманные юристами компаний-застройщиков и банков, подразумевающих переуступку не залога в виде объекта, а прав требований. Строго говоря, – это и не ипотека вовсе (что юристы часто подчеркивают). Ведь полноценного залога не существует. Если при обычной ипотеке в залог банку передаются права на существующее уже по всем правилам оформленное в собственность жилье, то для неготовых объектов изобрели схему переуступки прав на строящиеся объекты. Проще этот вопрос решается, когда банк и строительная компания – родственные структуры. Но сейчас процесс охватил уже и не связанных между собой операторов рынка. Тем более, что процесс выгоден и строителям, быстрее таким образом реализующим жилье, и банку, получающему еще одного ипотечного заемщика. После регистрации прав процент по кредиту становится практически стандартным, до этого – на пару единиц выше.
