Хочется купить «лишнюю» квартиру, а денег нет? Что же, все можно устроить: сначала надо заложить в банк собственную квартиру, в которой вы живете и получить кредит. Эти деньги можно уже использовать в качестве первоначального взноса – чтобы взять в кредит другую квартиру.
Какой окажется финансовая нагрузка на семью, и сколько нужно зарабатывать, чтобы «вытянуть» два кредита, выяснял корреспондент нашего журнала.
Далеко не все банки готовы предоставить услуги по ломбардному кредитованию, именно так называется схема, по которой закладывается имеющееся жилье. Тем не менее, эксперты отмечают рост количества таких сделок на рынке российской недвижимости. Например, ломбардная ипотека уже активно применяется на рынке новостроек.
В Москве ломбардное кредитование появилось в 2005 – 2006-м годах, когда лишь один из трех претендентов на кредит приобретал жилье. Цена квадратного метра росла так стремительно, что, пока клиент искал квартиру определенной стоимости, согласованной с банком, требуемое жилье становилось не по карману. В таких условиях многие заемщики предпочитали оформлять в залог не приобретаемую, а уже имеющуюся квартиру.
На первый взгляд, все просто: собственник передает свою недвижимость в залог банку и получает на руки энную сумму, обычно составляющую 20% - 70% от стоимости имущества. Эти деньги клиент постепенно возвращает в банк, естественно, с процентами – по более высокой по сравнению с обычной (как правило, на полпроцента), ставкой. При этом продолжает спокойно пользоваться принадлежащим ему имуществом.
Три ломбардные схемы
Ломбардные кредиты — наименее рискованны для банка, чем любые другие. И все по степени риска они делятся на три категории:
Кредит на нецелевые расходы под залог имеющегося жилья: на образование, отдых, ремонт и т. п. Иные банки вообще не интересуются, куда потрачены средства, но большинство все же требуют отчета – чеков, договоров. Степень риска самая незначительная, так как обычно сумма займа не превышает 20 – 30% цены квартиры.
Более крупный кредит – на становление бизнеса хозяина квартиры. Для банка он более рискован, так как сложно оценить прибыль от будущего бизнеса, а сумма займа обычно составляет 50 – 70% от стоимости квартиры.
Наконец, к ломбардному кредитованию прибегают граждане, которые хотят приобрести второе жилье, не расставаясь с первым. Обычно это деловые люди, которые не желают изымать деньги из бизнеса, или те, кому не хватает денег на покупку нового жилья. Сумма займа — 20-70 % от стоимости квартиры. Из тех банков, что «на слуху», ломбардное кредитование практикуют Банк Москвы, ВТБ-24, Городской ипотечный Банк, Райффайзенбанк.
Кому доступен кредит под залог родного дома?
Первое условие, которое поставит любой банк – недвижимость, оформляемая в залог, должна быть ликвидной. Для этого больше подходит городская квартира. С загородным жильем сложнее, ведь его рыночная стоимость зависит от множества факторов: экология местности, развитая инфраструктура, транспортная доступность и многое другое.
Оценивают объекты залога независимые оценщики, аккредитованные при банке. Банк предоставляет клиенту список аккредитованных компаний, и клиент определяет, с какой из них ему удобнее работать. Обычно оценка стандартной городской квартиры обойдется заемщику в сумму от $100, а вот загородного дома или элитной квартиры — от $500.
Оценщики также предоставляют свой прогноз стоимости объекта как минимум на ближайший год. Исходя из этого, банк и закладывает определенный коэффициент, т. е. кредитует не на все 100%, а на меньшую сумму.
И все же главное условие кредита в любом банке – заемщик должен быть платежеспособен. Ведь банк отнюдь не заинтересован в отчуждении собственности через суд.
«Если семья может позволить себе выплачивать несколько кредитов, то банку нет смысла отказывать им в выдаче займа, - считает руководитель блока ипотечного кредитования «Альфа-банка» Илья Зибарев, - Но при этом банк будет учитывать, что семья уже имеет серьезную нагрузку на бюджет, связанную с другими долговыми обязательствами, и учитывать это при расчете суммы кредитов и сроков выплаты. Семья может изымать из бюджета не более половины ежемесячного дохода, иначе с кредитами она не справится».
