Покупка квартиры – серьезная сделка, требующая сопровождения. В любой момент она может сорваться по любым причинам – как из-за отсутствия того или иного документа, так и просто потому, что одна из сторон передумала. Ипотечный покупатель рискует вдвойне – прежде всего, потому, что очень зависит от банков. С какими рисками ипотечный заемщик сталкивается уже сегодня и может столкнуться в будущем, Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.ru рассказали специалисты.
Риск № 1
Рост цен на рынке
Альтернативные сделки (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) на рынке недвижимости Москвы все больше совершаются при помощи ипотеки. При этом люди в качестве первого взноса используют средства от продажи или передачи в залог уже имеющегося жилья. Сделка непростая, неопытному покупателю очень трудно не только провести ее самостоятельно не только подобрать подходящую ипотечную программу, но и элементарно оценить свои силы.
Пытаясь самостоятельно решить проблему, потенциальный покупатель рискует не только потерять время, получая один за другим отказы у разных банков. Ему угрожает и постоянный рост цен – вполне возможно, что в такой ситуации суммы кредита, обговоренной с банком, недостаточно, чтобы приобрести нужное жилье
Как говорят эксперты ипотечного рынка, наиболее распространенная сделка по сути представляет собой покупку лишней комнаты с помощью ипотечного кредита. Например, люди меняют двухкомнатную на трехкомнатную квартиру. Стандартный для Москвы ипотечный кредит – около 100 тысяч долларов. По средним московским ценам на эти деньги можно «расширить» прежнюю жилплощадь всего на 16 метров. Если цена недвижимости за время переговоров с банками вырастает (сегодня она растет примерно на полпроцента в месяц – по данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»), то выбранной квартиры вам уже не купить.
Работа над ошибками: планируя купить квартиру с помощью ипотеки, нужно начинать не с подбора жилья, а с поиска банка и кредита. Возможно, вам потребуются услуги профессионала – ипотечного брокера. Особенно это актуально для заемщиков «с проблемами» - серым доходом, отсутствием гражданства или постоянной регистрации в регионе приобретения жилья, несовершеннолетними детьми, испорченной кредитной историей и так далее.
Риск № 2
Брокер – это не риэлтор
Предположим, ипотечный брокер рассчитал для вас все варианты кредитной линии, предложил на выбор несколько программ в различных банках. Но, как заметил начальник учебного центра агентства недвижимости «Триумфальная арка» Роман Вихлянцев, кредитный брокер является специалистом по финансам. Он может быть и не «в рынке недвижимости». То есть не знать деталей ежедневной риэлторской практики, «подводных камней» проверки юридической чистоты жилья, сложностей с оценкой.
И может оказаться так, что клиент не сможет купить выбранное жилье – банк не одобрит его в качестве залога из-за того, что квартира оказалась проблемной. А время упущено, так что первый риск – рост цен на рынке недвижимости продолжает в этой ситуации нам угрожать.
Работа над ошибками: следует подключать риэлтеров сразу после того, как брокер рассчитает для вас реальную сумму и сроки кредитов. Два специалиста – брокер и риэлтер – должны работать рука об руку, чтобы временной интервал между одобрением банка вас как заемщика, получением кредитных средств и возможностью регистрировать сделку был как можно меньше. Учтите, что обычная практика рынка на растущем рынке - завышение цены квартиры на 5 – 10% продавцом, сбывающим квартиру «ипотечнику». Если рынок «стоит», даже во время сезонного летнего затишья – для покупки квартиры с помощью кредита, - это самое время.
Риск № 3
Проволочки с регистрацией
Обычно процесс регистрации сделки происходит следующим образом. Сначала подписывается кредитный договор, затем - договор купли-продажи и ипотеки квартиры и составляется закладная. Банк открывает текущий счет заемщику, зачисляет сумму кредита и обязуется в определенный срок оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры.
