Как супругам недвижимость делить

Прежде всего, приобретая недвижимость, каждому супругу необходимо четко осознавать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Это означает, что если, предположим, муж, занимающийся бизнесом, приобретает квартиру, то несмотря на то, что именно он выступает покупателем по договору и право собственности зарегистрировано на него, квартира в то же время автоматически, в силу закона, поступает и в собственность супруги-домохозяйки (п. 2 ст. 34 СК РФ).

Здесь необходимо оговориться, что указанный режим не распространяется на имущество, полученное одним из супругов в дар либо унаследованное им. Также не является совместной собственностью и приватизированное жилье, если второй супруг не участвовал в его приватизации (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Установленное законом положение о совместной собственности супругов на имущество может быть изменено брачным договором (п.1 ст. 42 СК РФ) либо соглашением о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Разница между этими двумя сделками состоит в том, что брачным договором может быть изменен режим имущества, приобретенного супругами до брака, в браке, а также будущего имущества. Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Соглашением о разделе общего имущества может быть изменен режим только того имущества, которое приобретено супругами в период брака. К такому соглашению закон не устанавливает требования об обязательном нотариальном удостоверении.

Брачный договор и соглашение о разделе общего имущества являются основаниями для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав, ведение которого осуществляется учреждениями юстиции: в Санкт-Петербурге - Городским бюро регистрации, а в отношении имущества, находящегося на территории Ленинградской области, - Ленинградской областной регистрационной палатой.

Изменение режима общей совместной собственности дает в дальнейшем существенные преимущества, в частности, исключает необходимость предоставления нотариально удостоверенного согласия второго супруга при распоряжении недвижимостью, а также позволяет избежать проблем с определением наследственной массы в случае смерти одного из супругов и открытия наследства.

Если же супруги хотят, чтобы недвижимость и дальше находилась в их общей собственности, все же, исходя из приведенных выше доводов и тех проблем, которые на практике порождает общая совместная собственность, целесообразно изменить ее вид, определив путем заключения соглашения долю каждого супруга в праве на имущество, перейдя тем самым от общей совместной к общей долевой собственности.

Несмотря на то что действующее законодательство позволяет достаточно просто вывести имущество из режима общей совместной собственности, многие супруги полагают, что проще заключить договор купли-продажи либо дарения между собой, и проблема будет решена.

Это мнение является ошибочным и влечет за собой напрасную трату времени и денег, поскольку при обращении за регистрацией такой сделки последует отказ. Основанием к этому решению будет являться несоответствие данной сделки действующему законодательству, которое заключается в следующем. При заключении между мужем и женой договора купли-продажи имущества, приобретенного в период брака, совершается мнимая сделка, не порождающая правовые последствия, так как имущество как было в общей совместной собственности, так и остается. Такая сделка является в соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ ничтожной.

При совершении сделки дарения одним супругом другому имущества, приобретенного в период брака, происходит следующее. Поскольку имущество является их общей совместной собственностью, то в данном случае одаряемый получает в дар в том числе и то, чем он и так владел в силу закона. В этой ситуации можно говорить о притворности сделки, так как договор дарения в данном случае преследует цель вывода имущества из режима общей совместной собственности, то есть прикрывает соглашение о разделе имущества и является в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ также ничтожной сделкой.

Еще одна ошибка, допускаемая супругами уже при приобретении недвижимого имущества, заключается в следующем. В пункте 3 статьи 182 ГК РФ установлено, что "представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично".

На практике зачастую супруги, приняв решение о покупке недвижимости, совершают сделку, предварительно оформив доверенность от имени продавца на одного из них. В результате тот супруг, который выступает от имени продавца, является тем самым представителем, совершающим сделку в отношении и себя лично, поскольку приобретаемое имущество, как уже неоднократно говорилось выше, поступает в совместную собственность, в том числе и его.

Таким образом, в данном случае нарушается прямой запрет нормы Гражданского кодекса РФ, что влечет за собой ничтожность совершаемой сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.