Признак современного офисного рынка – дефицит качественных площадей. С одной стороны, этот показатель ободряет – если площади нужны, значит, бизнес стремительно развивается. С другой стороны – все-таки дефицит явление неприятное, и с ним надо бороться. Справится ли с этой проблемой наступающий год? Своим мнением с Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились эксперты рынка.
Наш журнал уже провел два опроса, посвященных итогам года и прогнозам на рынке жилой недвижимости Предварительные итоги-2007: эконом-класс — чемпион продаж и Прогноз-2008: ценам предсказали скромный рост. Сегодня мы с помощью наших экспертов попытаемся предсказать, развитие событий в офисном сегменте в будущем году, что будет с ценами и окажут ли влияние на ценообразование новые офисные супер-объекты вроде ММДЦ «Москва-Сити».
Цены продаж офисов не изменятся
Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости, МИАН-агентство недвижимости:
Диапазон арендных ставок для офисов класса «А» сегодня составляет $720-930 за 1 кв. м /год в зависимости от предложения, однако по отдельным предложениям превышает $1 500 за кв. м/год. Аренда офисов класса «В» — в среднем $550–680 за 1 кв. м в год. (цены без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Сейчас стоимость 1 кв. м офисных помещений в сделках купли-продажи составляет: для класса «А» в диапазоне $5800-8200 за 1 кв. м; для класса «В+» в диапазоне $3800-5800 за 1 кв. м.
В рублях прогнозируемый нами рост арендных ставок в будущем году составит не более 15% за год в среднем по всем сегментам (базовые «чистые» ставки), а цены продаж в целом могут остаться на прежнем уровне.
Лишь в сегменте современных складских и торговых помещений прогнозируем незначительный рост цен по сравнению с сегодняшними ценами – до 10%-15%
Увеличение предложения позволит более активно насыщать спрос, однако, в целом серьезно на него не повлияет, так как спрос тоже будет расти, практически не уступая темпам роста предложения.
Москва-Сити насытит элиту
Оксана Лихачева, генеральный директор ООО «СПЕЦ-ФИНАНС»:
Цены будут повышаться соразмерно курсу доллара и рубля. Такой уж у нас менталитет, что мы привыкли все измерять в «баксах».
Скорее всего, небольшой всплеск, как всегда, можно ожидать в начале лета. Весна – не сезон на рынке коммерческих площадей. Кроме того, из-за роста цен все больше компаний планируют выкупить в собственность арендуемый офис, приобрести то или иное помещение в собственность. Так что коммерческие площади будут гораздо лучше продаваться.
Но ажиотажного роста цен не будет – элитный сектор насытится за счет введения «Москва-СИТИ», офисы в котором большинству компаний просто не по карману.
Москве нужно десять «Сити»
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
Сегодня цены продаж на рынке офисов в среднем сравнялись с квартирными. В 2005-2006-м годах, в период всеобщего ажиотажа они выросли примерно в два раза. На наш взгляд, офисные цены уже довольно высокие и вряд ли будут значительно расти в наступающем году. Скорее всего, — рост будет умеренным.
То же самое можно сказать и о ценах аренды офисных площадей: они будут расти умеренными темпами, примерно на 10-15-20% в год. На рынке аренды квартир существует заметный перекос – цены на аренду жилья растут гораздо медленнее, чем цены продаж. Поэтому коэффициент доходности там «свалился» до 5-6%. А на рынке аренды офисов это соотношение более умеренное — 12-15 %.
Перекоса не наблюдается и понятно почему: арендаторы офисов — более состоятельные клиенты, нежели граждане, снимающие жилье. Если им нужен хороший офис, они зарабатывают деньги, и цены здесь растут плавно. Так что в наступающем году в этом секторе цены аренды будут расти пропорционально умеренному рост цен продаж.
