Старый фонд без капремонта: на что смотреть при покупке.

Для кого-то петербургский старый фонд – скопление древнего некачественного жилья, для кого-то – единственно приемлемое место для жизни. При этом и те, и другие руководствуются по преимуществу субъективными критериями: внешний вид постройки, престижность района, мифы и легенды из ПИБовского паспорта...

Неужели и в таких серьезных документах могут содержаться мифы и легенды? Могут. Мы так и не научились четко вести делопроизводство в сфере недвижимости, и прежде всего это касается старого фонда без капитального ремонта.

Петербургский старый фонд складывался в течение двух столетий, с начала XVIII века. Все, что построено после победы советской власти, относится к другим типам жилья (хотя многие из таких построек уже успели и состариться, и разрушиться). Зданий XVIII века в городе осталось сравнительно немного, основной массив старого фонда составляют дома так называемой «буржуазной» застройки следующего столетия. Как правило, это доходные дома с квартирами, которые предназначались домовладельцами для сдачи в аренду.

Дело в перекрытиях

Старый фонд без капремонта подразделяется на две группы: дома с деревянными перекрытиями и дома с металлическими балками. Квартиры в домах с металлическими перекрытиями покупают охотнее. Металл вместо дерева стали применять примерно с 1870х годов, поэтому в городе немало зданий начала ХХ века, имеющих деревянные перекрытия.

В старом фонде нет никакой закономерности или серийности квартир, общие черты наблюдаются только в пределах одной постройки. Наиболее распространенный вариант – квартира коридорного типа из нескольких комнат, с одной кухней и одним санузлом. Попадаются квартиры из 10–15 комнат, в них уже, как правило, двойной комплект мест общего пользования.

Доверять имеющейся в ПИБах документации имеет смысл далеко не всегда. Бывает, что неправильно указан год постройки, не отражены факты обновления здания. Между тем, такие обновления проводились в дореволюционное время относительно часто; каждые 60–80 лет новые поколения перестраивали дома под свои нужды и вкусы. Менялись перекрытия, надстраивались новые этажи, пристраивались флигели, изменялась внутренняя планировка. Пожары, наводнения и бомбежки Великой Отечественной также внесли свою лепту в фактическое состояние жилья, и далеко не всегда это находило отражение в документации.

Не надо делать фетиш из перекрытий. Множество домов старого фонда с перекрытиями из ценных и твердых пород дерева (из лиственницы, к примеру) имеют статус респектабельных особняков, которые в обозримом будущем не будут нуждаться в ремонте. Далее, поскольку квартира в старом фонде может преподнести ее владельцу любой сюрприз, проверять качество следует на месте и любыми доступными способами. Например, попрыгать и потопать в каждом углу выставленной на продажу квартиры. Нелишне будет прихватить с собой теннисный мячик: если есть просадки перекрытий или уклон, брошенный на пол мячик выявит эти недостатки. Внимательно вглядывайтесь в стены и потолки – не исключено, что там будут змеиться наспех замазанные трещины. Как правило, все это для мощного дома старой постройки не смертельно, исправимо, но цену покупки, если вовремя все заметить, можно существенно снизить.

При оформлении документов купли­продажи также нужно быть очень внимательными. В старом фонде собственники и наниматели жилья (особенно если это «коммуналка») часто меняются много раз, так что, случается, со временем кто­то из них может возникнуть и заявить свое право на вашу собственность. А еще не грех изучить перспективы развития ближайших окрестностей, планы районных и городских властей, которые могут неожиданно разрешить поблизости уплотнительную застройку, из-за чего стены вашего дома начнут трещать и рушиться. Если приобретаете жилье в старом фонде без капитального ремонта, нужно семь раз отмерить.