При сделках с недвижимостью и покупателям, и продавцам квартир приходится обращаться в различные государственные инстанции, собирать массу справок. Тем, у кого есть дети до 18 лет – ходить на поклон в отделы опеки и попечительства. Участие государевых опекунов в сделках с квартирами не всегда понятно, овеяно «неизвестным мраком» и страшными рассказами. Сегодня Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru ответит на пять самых распространенных вопросов об опеке и попечительстве.
Вопрос № 1
В каких случаях нужно обращаться за разрешением?
Ответ «когда в сделки фигурируют несовершеннолетние» не совсем верен. Так было до 1 марта 2005 года, когда любая сделка, где ребенок был в продаваемой квартире либо собственником, либо зарегистрирован по месту жительства («прописан»), требовала согласия «опекунов». Иначе органы, осуществляющие государственную регистрацию договоров, просто отказывались принимать документы. Однако в первый весенний день 2005 года вступил в действие нынешний Жилищный кодекс РФ, где, говорит Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании «Бергер и Партнеры», подобное требование сохранилось только для несовершеннолетнего собственника продаваемого объекта. То есть, если ребенок – владелец квартиры, которая продается, либо у него есть какая-то доля собственности в ней.
Если ребенок просто «прописан» - тогда не нужно. «В целом ЖК направлен больше на защиту собственника, чем на членов семьи или иных граждан, зарегистрированных по месту жительства», - резюмирует эксперт.
Примечательно, что в первое время после принятия ЖК регистрирующие органы «по инерции» продолжали требовать согласие органов опеки во всех случаях, и риэлторы продолжали брать их для своих клиентов. Иногда в Регпалате по этому поводу разгорались скандалы: участник сделки справку не принес, документы у него не принимают. Через год-полтора регистраторы удосужились, наконец, прочитать ЖК. Заметим, что в противоположных ситуациях (когда гражданам не выходит послабление, а гайки, напротив, закручиваются) госорганы с первого же дня обо всем осведомлены и делают «как надо». Но это к слову…
Вопрос № 2
Что это за органы?
Официальное название – Отделы опеки и попечительства, действуют в структуре властей районов. Здесь, впрочем, тоже не все просто. Раньше в Москве были просто районные управы, а несколько лет назад прошла очередная административная реформа, при которой из управ были выделены муниципалитеты. Управам оставили серьезные вопросы (торговля, потребительский рынок, ЖКХ) – то есть то, где вращаются реальные деньги. Муниципалитетам же отдали другие функции – профилактику безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних, досуговую работу с населением, ту же опеку – дела, спору нет, важные, но как-то совсем неденежные.
Есть у опеки и еще одна примечательная деталь: полное отсутствие «вертикали», т.е. структур на уровне округа и всей Москвы. Говорят, что при создании этой системы об этом просто забыли – а сегодня получается, что пожаловаться «наверх», если инспектор принимает, на ваш взгляд, незаконное решение, невозможно. Разумеется, остается суд – в нем можно опротестовывать решение кого угодно. Однако, как отмечает Денис Дячек, директор локального офиса «Тушино» агентства DOKI, здесь вряд ли будет практический смысл: сделки на рынке недвижимости совершаются довольно быстро, и за время, пока дело рассмотрит суд, квартира будет десять раз продана другому покупателю. Так что единственный, пожалуй, вариант – жаловаться руководителю муниципалитета. Тонкость тут в том, что этот чиновник, скорее всего, не очень хорошо разбирается в недвижимости, и к тому же не хочет ради интересов какого-то «человека с улицы» отменять решение собственного сотрудника. Поэтому жаловаться начальнику имеет смысл только в тех случаях, когда инспектор по опеке наворотил нечто совсем уже невообразимое.
