1 апреля исполняется ровно три года, как вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214), который «по максимуму» должен был защитить покупателя квартиры в новостройке. С тех пор чего только не происходило на рынке недвижимости – и цены успели взлететь до небес, и стагнация похозяйничала, и строители активизировались - строить стали гораздо больше. Не произошло только массового перехода застройщиков на рельсы, проложенные 214-м законом.
По данным Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», по 214-му закону в ближнем Подмосковье в 2007 году было построено около 11% объектов, в среднем –15% в Москве – 9,2%.
Почему же компании так упорно отбояриваются от 214-го закона, кто же все-таки по нему отваживается строить, и на что рассчитывать покупателю, попробовал разобраться Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.
Что требует закон от застройщика
Напомним, что для покупателей наиболее важное достижение закона – государственная регистрация договора долевого участия, которая делает невозможной продажу одного и того же пая нескольким покупателям.
Нельзя изменить этажность проекта, номер проданной квартиры. Купленная «реальная» квартира может отличаться от «виртуальной» лишь на один-два метра. Так иногда происходит по техническим причинам.
Договор долевого участия защищает и от увеличения стоимости квадратного метра застройщиком в одностороннем порядке. Правда, компания может предложить вам доплатить, если строительство не может быть закончено из-за обстоятельств непреодолимой силы – например, дефолта или непредвиденного резкого повышения цен на стройматериалы. Судебные прецеденты такого рода, когда суд вставал на сторону застройщика, уже были.
Для застройщиков новый закон, если четко его соблюдать, делает невозможным начать строительство, не имея на руках пакета разрешительных документов. Причем, если строительство было разрешено после вступления закона в силу, то оформлять пакет документов и продавать квартиры требуется только с помощью порядка, прописанного в законе.
Процедура оформления документов занимает не один месяц и является результатом работы нескольких отделов и служб – инженерных и юридических. Далее проводится конкурс проектов; застройщики приобретают земельные участки на аукционе. Победитель обязан в течение 14 дней после аукциона опубликовать проектную декларацию, перечислить деньги – и все, строительство можно начинать.
Что не устраивает честного девелопера?
Вроде бы, все просто. Но только на первый взгляд. На практике осуществить все процедуры, требуемые законом, очень и непросто. «Мы все не уважаем друг друга», грустно заметили корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru в компании ЗАО «ЮИТ ДОМ», российско-финского предприятия, его контрольный пакет акций принадлежит международному концерну ЮИТ. Эта компания, кстати, строит именно по 214-му закону.
В России считается вполне нормальным, когда в реальности площадка под застройку оказывается вовсе не соответствующей техническим условиям, которые были заявлены на аукционе. Например, уже после опубликования проектной документации застройщик может оказаться перед фактом, что на данном грунте невозможно построить, например, двадцатиэтажный дом. Этажей может быть не более двенадцати, инженерный проект здания нужно срочно переделывать.
Местные власти не несут никакой ответственности за внезапное изменение технических условий строительства. Это означает, что первоначально предполагалось подключить дом к определенному источнику воды и электроэнергии, а затем, когда уже были построены все коммуникации, власти изменяют решение. И нужно вновь «тянуть» коммуникации, причем совсем в другую сторону.
Загадки ценообразования и налогообложения
Еще одной причиной, по которой закон трудно применять на практике – давление на девелоперов со стороны местных чиновников, которые очень часто ставят застройщикам условие: «Хотите работать без проблем? В таком случае, постройте за счет компании школу, детский сад, отремонтируйте котельную в детском саду».