На российском рынке недвижимости – оживление. Замершие в прошлом году цены «проснулись» и уверенно поднимаются. «Надо брать», — с таким настроением возвращаются к сделкам покупатели. Однако стоит отметить еще одну особенность нынешнего сезона — большинство банков ужесточают требования к ипотечным заемщикам и сворачивают «стремные» программы. То есть те, по которым заемщики рискуют в силу разных причин не расплатиться. Что будет с программами кредитования новостроек?
Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru обратился к специалистам - руководителю направления ипотечного кредитования МИАН-агентства недвижимости Владимиру Мильдзихову, начальнику Департамента розничного бизнеса Первого Чешско-российского банка Лидии Герценой и генеральному директору Столичного ипотечного агентства Ларисе Брыксе с просьбой оценить развитие ипотеки первичного рынка жилья в новых обстоятельствах.
Опасения некоторых аналитиков, что из-за кризиса ликвидности банки перестанут выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья на стадии строительства оправдались не в полной мере. Некоторые мелкие банки, действительно, прекратили кредитовать покупку квартир в новостройках. Но в целом, программы уцелели, хотя новых предложений пока не разрабатывается. Недавно один из известнейших банков отложил до лучших времен уже готовую программу кредитования новостроек.
Тем не менее, сегодня практически все крупные компании-застройщики продают жилье по ипотеке и работают с конкретными банками. Например, ДСК-1 сотрудничает с ВТБ-24 и РосЕвроБанком, СУ-155 – с Независимым Строительным Банком, Группа компаний ПИК – с Банком Жилищного Финансирования и т.д.
Что такое аккредитация
Обычно покупатель, приобретающий пай в доме (квартиру или несколько квартир), обращается за кредитом в банк, который работает с застройщиком, возводящим объект. Банки соглашаются предоставлять кредит только в том случае, если объект строительства прошел процедуру аккредитации в банке. Застройщик предоставляет в банк уставные документы компании, данные по бухгалтерской отчетности, полный пакет документов по объекту. Решение об аккредитации принимает кредитный комитет. Процесс занимает от 1 до 3 месяцев.
Теоретически потенциальный заемщик может и сам предложить банку аккредитовать тот или иной объект, который строит компания NN. Но на практике это возможно, если только заемщик – инвестор, который планирует выкупить, например, целую жилую секцию или этаж. Проводить дорогую и сложную процедуру аккредитации ради кредита на покупку одной квартиры не будет ни один банк. Значит, обычному гражданину приходится выбирать из тех предложений, которые уже есть в программе банка.
Чаще всего люди стараются купить жилье в конкретном районе, потому что нужна квартира, допустим, ближе к родителям и ищут банк, который мог бы им в этом помочь. Иной вариант – кредитный брокер объясняет клиенту, в какой банк лучше всего обратиться именно в его случае. Кстати, брокеры тоже проводят аккредитацию застройщиков в банке, и довольно успешно. Ведь для банка брокер, с которым сложились доверительные партнерские отношения, очень важен — в процессе аккредитации новостроек он играет роль «фильтра» и даже помогает компании собрать пакет документов. Разумеется, никто не мешает вам обратиться непосредственно в банк, но об этом – чуть ниже.
Банки все-таки больше любят «вторичку»
Конечно, банки, которые и до кризиса относились к аккредитации объектов-новостроек весьма скрупулезно, стали еще более осторожны в выборе партнеров на первичном рынке. Вообще, крупные банки стремятся к тому, чтобы портфель ипотечных кредитов в основном состоял из сделок, совершенных на вторичном рынке.
Так что количество ипотечных продуктов несколько сократилось. Для заемщика это одновременно и хорошо, и плохо.
Что пойдет в залог?
Ипотечный кредит на первичном рынке – очень рискованный, так как главное условие ипотеки – заложенная недвижимость – существует пока лишь на бумаге.
