Квартира в ипотеку: схемы ухода от кабалы

Людей, приобретающих квартиру для того, чтобы вложить средства, обеспечить детей или безбедно жить на пенсии, всегда было достаточно. Сегодня без ипотеки купить квартиру уже тяжело. Конечно, непросто и платить по кредитам, но есть некое «смягчающее обстоятельство». В Москве жилье любого уровня и класса всегда можно сдать без особых проблем. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить, как можно облегчить бремя ипотеки с помощью дохода от найма квартиры.

Нам нужно посчитать, как будут расти арендные платежи, пока мы выплачиваем ипотечный кредит. Разумеется, ни один экономист не может дать точные прогнозы на 15 – 20 лет вперед. В данных расчетах будем исходить из предположения, что в ближайшие 3-4 года ситуация на рынке будет спокойной, квартиры, как предполагают аналитики, будут дорожать на 15 – 20% в год, и примерно также будут повышаться арендные ставки.

Раз арендные ставки повышаются, а аннуитетные ипотечные платежи остаются неизменными на протяжении всего срока выплат, мы можем предположить, что должна существовать некая волшебная точка «икс», где суммы ежемесячных арендных и ипотечных платежей становятся одинаковыми, а затем аренда начинает перекрывать выплаты по кредиту. Где эта заветная точка пересечения? Попробуем ее вычислить.


Условия задачи
Предположим, что однокомнатная квартира в панельном доме, например, в районе Ясенево стоит примерно $220000. За $300000 в этом же районе можно приобрести вполне приличную «двушку». Итак,  "возьмем" эти квартиры в ипотеку. Условия одинаковые: 30% - первый взнос, срок – 20 лет, ставка по ипотечному кредиту – 12%. И внимательно изучим, что же произойдет с нашими деньгами в первые четыре года.

Примем, что сегодня однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве можно сдать за $1000, двухкомнатную – за $1300.
А ежемесячный аннуитетный платеж при покупке в кредит однокомнатной квартиры составит $1430, за «двушку» ежемесячно придется платить $1930.

Вот что у нас в результате получилось:

Стоимость квартиры	Сумма кредита	Срок кредита	Процентная ставка	Размер аннуитетного платежа	Доход от аренды
$220000	$154000	20 лет	12%	$1415	$1000
$300000	$210000	20 лет	12%	$1930	$1300
Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

Однако мы посмотрели лишь первый год. Кстати, многие люди, разочаровываются в идее аренды ипотечной квартиры, ориентируясь лишь на цифры первого года. Но как мы уже с вами знаем, арендные ставки не стоят на месте – они растут.


Как будут расти арендные ставки
В прошлом году ежемесячные платежи за аренду квартиры выросли в среднем на 30% в год, а кое-где и даже больше. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в идеале аренда должна приносить 10-15% в год дохода, поскольку она не может быть менее доходной по сравнению с банковскими депозитами. В прошлом году «индекс доходности» опустился до 5-6% в год (после бурного роста цен на жилье в 2006 году), поэтому аренда так и выросла. Сейчас, если исходить из данных нашей таблицы, доходность аренды чуть больше 5%.  С начала года цены на жилье выросли, и аренда опять отстает. Значит, есть куда расти. По условиям нашей задачи, в течение последующих трех лет они будут расти на 20% в год. И эти проценты начисляются на сумму, уже выросшую за предыдущий год.