О деньгах в хорошем обществе говорить не принято. Но Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru предлагает сегодня отбросить ложный стыд и все-таки поговорить о наших с вами кровных. То есть, - о тех деньгах, которые платим посредникам за удачно проведенную сделку. Вобщем, обсудим риэлторскую комиссию. Номинально это – считанные проценты от суммы сделки, но на практике иногда выходит иначе.
На заре отечественного рынка, в начале 90-х, никакой фиксированной комиссии не существовало. Риэлторы предпочитали договариваться с клиентами в «натуральной» форме: мы продадим вашу квартиру, и вы получите столько-то. Сколько реально заплатит покупатель, и каким окажется наше вознаграждение – не ваше дело (т.е. впрямую так, конечно, обычно не говорили, но это подразумевалось).
Еще более «мутными» оказывались альтернативные сделки – там, где продавцу на вырученные деньги сразу же приобреталось другое жилье. За вашу комнату в коммуналке на Арбате – однокомнатную квартиру в Отрадном, и весь сказ.
Стоит ли говорить, что при подобных «стандартах» размеры комиссии иногда поражали воображение?! На расселении коммуналки в Центре риэлтор в те годы вполне мог заработать себе на квартиру. Иногда агентства выкупали коммунальные квартиры себе в собственность – для этого могли взять кредит под 100% (!) годовых, и все равно получалось выгодно.
Вечно так продолжаться, естественно, не могло. Развитие нашего рынка, растущая конкуренция, увеличивающаяся информированность населения привели к тому, что агентства, кряхтя и стеная, уменьшали собственные аппетиты. Году этак к 2002-му на рынке прочно обосновался стандарт в 6% за сделку попроще и 8% - посложнее (например, расселение коммуналок).
Сильнейшим ударом для риэлторских фирм стало появление компаний-дискаунтеров, обещавших работать за 2%. На одном профессиональном мероприятии, где представители такой компании появились впервые, раздавались призывы набить им морду – а, как известно, в каждой шутке есть только доля шутки, а остальное – правда.
…В общем, не увязая чрезмерно в деталях, можно сказать: вся история нашего рынка – это история сокращения размеров комиссии. Риэлторам такое, понятно, не понравилось – и наиболее ушлые и сообразительные из них стали брать комиссию скрытую.
Первый способ – продают дороже
Самый очевидный вариант – продать объект за сумму, бОльшую, чем говорится об этом владельцу. Например, агентство подписывает с клиентом соглашение о том, что его квартира будет продаваться за $200 тысяч (здесь и далее все цифры условны, исключительно для иллюстрации), а комиссионное вознаграждение составляет 5%. Т.е. владелец получает $190 тысяч, агентство - $10 тысяч. В реальности квартира продается за $220 тысяч. В строгом соответствии с агентским договором хозяин должен был бы получить тут $209 тысяч, а агентство – $11 тысячу.
Но сообщить хозяину о том, что недвижимость была продана дороже, «забывают»: ему дают только фигурирующую в первоначальном договоре сумму, а сумма комиссии агентства составляет, таким образом, $30 тысяч. Многие агентства настолько искренне считают полученные «сверху» деньги своей законной добычей, что даже включают соответствующий пункт в свои договоры.
Второй способ – подарок от покупателя
Московская недвижимость практически непрерывно дорожает. Результат - «хозяином рынка» является продавец. Покупатель же чувствует себя не очень уютно – то, что он договорился купить сегодня, завтра может подорожать. По этой причине риэлторы, работающие со стороны продавца, не стесняются брать деньги и с покупателя тоже. К примеру, продается квартира – как и в описанном выше случае, за $200 тысяч.
Но продавец здесь въедливый, он старается вникать во все тонкости, и риэлтор знает, что все, что он получит от повышения цены – это 5%. Тут находится сообразительный покупатель (а если он не сообразительный, то можно ему намекнуть), который решает квартиру «закрепить». Иными словами, он обещает действительно купить квартиру за $200 тысяч и при этом дать риэлтору еще $10 тысяч индивидуально. Если в такой ситуации появится другой покупатель, желающий купить квартиру за $220 тысяч, риэлтор и не подумает сообщить об этом своему клиенту. Зачем? Если поступишь честно, твои комиссионные составят $11 тысяч. Промолчишь - $30 тысяч.
