Как грамотно заплатить налоги с доходов, полученных от аренды жилья? В основном, налоги за «сдачу» квартир платят владельцы элитных квартир. Им даже иногда нужно показывать, что они не бедняки. Например, когда они берут кредит, то лишняя справка о доходах и уплате налогов не повредит.
Остальные пока не столь законопослушны. Тем не менее, государство периодически пытается призвать к порядку нарушителей. Налоговая инспекция призывает в союзники «добросовестных граждан» (соседей), участковых, регистрационные службы, чтобы выяснить, кто сдает жилье и не платит налог. Правда, первые результаты не особенно впечатляют — по России оштрафовано пока лишь 600 тысяч арендодателей-теневиков. Но лиха беда начало. Жить нужно по закону. Тем более, что он защищает и собственника квартиры, и арендатора.
Кто сдает жилье?
В соответствии с 30-й статьей Жилищного Кодекса РФ, собственник жилья вправе предоставить это жилье во владение или в пользование гражданину или организации. Причем когда речь идет о ситуации, когда хозяин жилья — гражданин сдает квартиру жильцу – гражданину, то корректными будут термины «договор найма», «наниматель» и «наймодатель». Когда в роли «съемщика» выступает организация (юридическое лицо), то нужно говорить о «договоре аренды», «арендаторе» и «арендодателе».
Койки, комнаты и квартиры в летний период часто сдают пенсионеры. Для них сравнительно небольшие деньги (от $100) – существенная прибавка к пенсии. Иной раз для того, кто сдает жилье, в котором сам живет, доходы от найма – вообще единственные средства к жизни.
Другая категория наймодателей – люди, сдающие в наем вторую квартиру – купленную для детей, полученную в наследство или в дар. Обычно эти люди работают и доходы от аренды рассматривают в качестве хорошего, но временного подспорья. Мол, будем сдавать, пока дети не выросли или брат не женился.
Еще одна категория наймодателей покупает квартиры исключительно для последующей сдачи жильцам. Предпочтение обычно отдается либо самым востребованным на рынке вариантам – однокомнатным и двухкомнатным квартирам, либо квартирам премиум-класса. Последние «профессиональные» наймодатели, квартирные рантье – наиболее законопослушная публика. Для некоторых из них «сдача» жилья — дело их жизни, бизнес. А если серьезно заниматься бизнесом, то и налоги надо платить.
Бабушка, а вы, случайно, не предприниматель?
До 2003 года люди, сдающие квартиры, уплачивали государству обычный налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. В 2003 году налоговая служба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от использования имущества.
Значит, на такие операции имеют право только те граждане, которые зарегистрировались в качестве индивидуальных предприниматели. А их деятельность можно обложить дополнительными налогами.
Если строго следовать букве закона, любая бабушка, которая сдает койку в однокомнатной квартире племяннице из деревни, должна зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве индивидуального предпринимателя, заверить сделку с родственницей у нотариуса, открыть счет, на который племянница будет перечислять платежи за наем… В противном случае гражданка может быть привлечена к ответственности, вплоть до уголовной.
Ясно, что бабушкины расходы на юридическое оформление «предпринимательской деятельности» и высокие налоги «съедят» большую часть денег.
Понимая, что такие требования только еще больше «загоняют в тень» рынок аренды, Верховный суд РФ в постановлении № 23 от 18 ноября 2004 года указал, что граждане, сдающие в аренду одну временно свободную квартиру (комнату, домик и т.п.), не могут быть признаны предпринимателями.
