Считается, что земля – самый простой и надежный вид «сбережений». Особенно, — подмосковная земля, которая уж точно дешеветь не будет. Сегодня перед частными инвесторами стоит дилемма: покупать землю «без подряда» или «с подрядом». Кроме того, начинающих земельных бизнесменов ожидают ловушки, которые надо научиться ловко обходить
Несмотря на то, что рынок недвижимости столичного региона переживает спад активности, все сегменты загородного рынка показывают уверенный рост. Коттеджные поселки – наиболее востребованный продукт, и грамотные объекты, которые выводят на рынок крупные компании, раскупаются на начальных стадиях строительства. Это же относится и к земельным участкам.
Без подряда
Земля «без подряда», — та, которая прошла межевание, имеет кадастровый номер, ее можно сразу оформить в собственность. Все коммуникации уже проведены к каждому участку, но никакие проекты и бригады в качестве обязательного условия не фигурируют. Профессионалы земельного рынка отмечают к наделам без подряда устойчивый потребительский интерес.
Так, 60% клиентов, обращающихся в компанию «ТЕРРА-Недвижимость», интересуются землей без подряда. Компания АG Capital поделилась своей статистикой: с июля 2006 г. доля продаж участков без подряда составила 14-18% от общего количества проданных домовладений на первичном рынке в западном Подмосковье (плюс Дмитровское шоссе).
Каковы мотивы приобретения «просто земли»? «Если речь идет о дорогом сегменте (от $ 4-5 млн.), то, как правило, люди хотят строить по собственному проекту, привлекать своих строителей и архитекторов. В эконом-классе клиентами движет желание сэкономить. Они могут за $ 200-300 тыс. купить участок, а еще за $150 тыс. построить дом», — объясняет Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость».
Однако «просто земли» на рынке предлагается немного, — по данным Ларисы Кузьминовой, руководителя департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости «Новое качество», например, по Новой Риге и Рублевке, — порядка 11% от общего предложения.
С подрядом
Сегодня рынок в большей степени ориентирован на предложение земли с подрядом. Компании подводят коммуникации, определяются с архитектурным проектом, нанимают строителей, и уже потом предлагают товар на рынке. Как объясняет Олег Маринин, президент компании ООО «Парк Групп», этот вариант более привлекателен для девелоперов, он дает возможность получить большую прибыль.
К такому решению их побуждают и состоятельные клиенты. Как рассказал Сергей Цивин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «ИНКОМ-Недвижимость», богатые люди научились оценивать стоимость работ в комплексе – от проверки грунта до получения всех разрешений на подключения коммуникаций. Они понимают, что дом оценивается не только по стоимости возведенной на участке коробки. И перспектива потратить время на освоение роли прораба в случае самостоятельного строительства им не улыбается.
Доля инвесторов
Какова доля инвестиционных покупок земли в общем объеме продаж? Незначительна, считает большинство экспертов, — менее 10%. В основном землю покупают, чтобы строить. Тимур Сайфутдинов («Терра-недвижимость») называет цифру примерно 3-5%, и то она постепенно уменьшается. Почему? Цена земли уже высока и сама по себе она не дает высокого дохода.
Однако заработать на спекуляции землей все-таки можно. Эксперты предлагают следующие варианты заработков от операций с землей.
Первый способ — купить участок земли с подрядом на начальном этапе строительства, построить дом и затем перепродать. Как сообщил Тимур Пестов, вице-президент управляющей компании АG Capital, добавленная стоимость участка от строительства дома составляет при текущем уровне цен не менее 60-70%, что, несомненно, выгодно частным инвесторам. Немудрено, что в этом секторе (земля + дом) доля инвестиционных покупок возрастает. Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, говорит, что среди покупателей готовых домов или участков с подрядом в поселках процент инвестиционных покупок достигает 20 -25 %.
