В России проценты по ипотечным кредитам составляют в среднем 9 – 11% в год для долларовых займов и 10-14% для займов в рублях. Для людей с «серым» и «черным» доходом ставки на 2–3% выше. Это более щадящие ставки, чем у обычных потребительских кредитов. И все же проценты не назовешь низкими, если учесть, что в Европе, Америке, Японии ипотечные кредиты часто выдаются под 5-8% годовых, а иногда даже под 3%. Иностранцам удается экономить на процентах благодаря плавающим ставкам ипотечного кредита. Правда, эти ставки напрямую зависят от ситуации на финансовых рынках.
Мнениями об этом «ипотечном чуде», якобы созданным исключительно из любви к клиентам, с Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились руководитель группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации Российский Банков Екатерина Покопцева, директор по прямым продажам ООО «Кредитмарт» Сергей Подгорнов, управляющий директор Блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович и заместитель директора по развитию бизнеса компании «Финмарт» Александр Аникин.
«Человеческий фактор» и мировая экономика
Обычно кредитный менеджер подбирает для каждого конкретного клиента ипотечную программу с учетом множества факторов: возраст, состояние здоровья, размер дохода и возможность его подтвердить, уже сложившейся кредитной истории. Деловые и личные качества человека во многом определяют, получит ли он скидки и преференции от банка, позволят ли ему взять кредит под самый выгодный процент или оценят как «рискового» заемщика.
Если ипотечный кредит предусматривает плавающую ставку, то расчет суммы ежемесячного платежа будет гораздо меньше зависеть от «человеческого фактора». «Плавать» ее заставляют макроэкономические факторы: темпы инфляции, цены на энергоносители, состояния фондового рынка.
Плавающая процентная ставка состоит из двух частей: фиксированного процентного платежа по кредиту, размер которого не меняется, и некоего условного базисного индекса. Именно он и «плавает», чутко реагируя на изменения ситуации в мире. Вот и на прошлой неделе на фондовых рынках свирепствовал кризис, заставляя прыгать всевозможные индексы и показатели.
Как плавают проценты?
В Старом и Новом свете наиболее распространена процентная ставка LIBOR (London Interbank Offered rate - Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов). Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на стандартный срок, например, на год.
LIBOR формируется на основе процентных ставок 16 ведущих национальных банков Франции, Япония, Германии, США и Великобритании. Банки выбираются на основании их репутации, уровня кредитного рейтинга и активности на валютном рынке, и их список регулярно пересматривается.
LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки: от одной недели до 12 месяцев по каждой валюте, для ипотечных заемщиков обычно пересматривается ежегодно. Некоторые банки могут пересматривать ее раз в полгода. Клиентам банки предлагает взять ипотечный кредит на условиях LIBOR+Х% (кредитная маржа).
Чем плавающие ставки привлекательны для банка?
На первый взгляд – ничем. Ведь в условиях спада рыночных процентных ставок процентные ставки по ипотеке тоже снижаются. Не выгоднее ли выдавать только кредиты с фиксированной ставкой, тем более, что в России они и так немаленькие?
Понять выгоду банкиров может только профессионал. Следует учесть, что банк рассчитывает на погашение кредита точно в срок. Досрочное погашение кредита тоже относится к банковскому риску, так как в этом случае кредитору внепланово возвращаются средства, которые он вынужден инвестировать вновь. Это особенно невыгодно в условиях падения процентных ставок.
