Если человек берет квартиру в кредит, то в итоге он переплачивает за нее в полтора-два раза. Осознание этого гнетет будущих заемщиков, далеко не все готовы приобретать жилье по «двойной» цене. И уговоры вроде «вы же вкладываетесь в свое будущее» утешают слабо. Денег жалко все равно! Ну и напрасно. Можно математически доказать, что время действительно дороже денег, и заемщик, берущий кредит на длительный срок, скорее всего окажется в выигрыше.
Жизнь устроена так, что цены на вещи и товары (на квадратные метры, на нефть, и даже на соль) не стоят на месте. Со временем они меняются, и в продолжительной перспективе, как правило, оказываются выше, чем были. Главная тому причина — инфляция. Деньги постепенно обесцениваются, а вещи, наоборот, — дорожают.
Если бы цены на квадратные метры годами оставались одними и теми же, заемщику, действительно, оставалось бы утешаться только тем, что он хоть и переплатил за квартиру, но вложил эти деньги в свою семью и детей. Однако, благодаря инфляции, это не единственное утешение. Рост цен на квадратные метры постепенно «съедает» переплату. Конечно, на рынке могут быть спады и стагнации, как сейчас, но в продолжительной перспективе – в течение 10-20 лет, — квадратные метры все равно окажутся заметно дороже, чем сейчас.
Если рынок постепенно растет, то переплата по ипотечному кредиту в 1,5 – 2 раза перекроется тем, что сама квартира за это время вырастет в цене в разы. О том, от чего зависит этот рост, рассказывает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко:
— Существует критическая величина темпа роста рынка, выше которой рост цен на квартиры превышает переплату по ипотеке, а ниже – нет. То есть если рынок в среднем растет быстрее этой величины, то вместо переплаты по ипотеке заемщик, напротив, выигрывает от роста стоимости купленной в долг квартиры. Причем оказывается, что такой минимально необходимый темп роста рынка ниже темпов сегодняшней инфляции.
Критическая величина темпа роста рынка совершенно не зависит от стоимости квартиры, — любая квартира (дорогая или дешевая) подорожает или подешевеет в равных пропорциях. Зависимость имеется только от основных параметров кредита: срока, на который он выдается, первоначального взноса и процентной ставки.
Пример № 1.
Стандартный кредит
Возьмем стандартные параметры ипотечного кредита: срок – 10 лет, взнос – 30% от стоимости жилья и процентную ставку – 12%. Наши расчеты по сложным банковским формулам показывают, что при таких параметрах кредита рынку достаточно расти в среднем на 3,6% в год. Тогда сумма, на которую квартира подорожает за 10 лет, как раз равняется переплате по ипотеке. Если цены на рынке за эти 10 лет в среднем будут расти быстрее, чем на 3,6% в год, то удорожание квартиры перекроет переплату по ипотеке.
Допустим, мы взяли в кредит квартиру стоимостью в $300 тыс. Тогда переплата за 10 лет составит около $127 тыс. Но за эти годы стоимость квартиры при росте рынка 3,6% в год достигнет приблизительно $427 тыс.
Пример № 2
Нулевой первоначальный взнос
Оставим те же параметры (срок - 10 лет, процентная ставка – 12% годовых), только первоначальный взнос у нас будет – нулевой. Популярный в последнее время банковский продукт. Соответственно, чтобы «закрыть» переплату за квартиру, рынок должен расти несколько быстрее — на 4,8% в год. Зависимость понятна: чем больше человек занимает, тем больше он переплачивает. Чем меньше первоначальный взнос, то тем больше должен быть рост рынка.
Что получается с нашей квартирой за $300 тыс.? В этом случае переплата по кредиту за 10 лет составит около $180 тыс. Но и квартира при темпах роста рынка 4,8% в год будет стоить уже около $480 тыс.
Пример № 3
Кредит на 30 лет
Допустим, мы берем кредит с первоначальным взносом 30%, под 12% годовых, но на срок 30 лет. Получается, что теперь рынок должен расти медленнее — всего на 2,8% в год, чтобы «съесть» переплату за 30 лет. Значит, чем дольше срок, то тем больше дорожает квартира.