Новостройки всегда пользовались успехом у покупателей. Преимущества «первички» очевидны: гарантированная юридическая чистота квартиры, современные технологии строительства дома, свободная или просто удобная планировка. Ну, и, конечно, самое привлекательное — квадратный метр на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем в готовом доме. Между тем, ошибиться и многое потерять при покупке квартиры в новостройке ничуть не менее вероятно, чем, приобретая вторичное жилье. Риск усугубляется, если жилье приобретается в кредит.
О том, какие особенности имеют кредиты, выдаваемые под залог строящегося жилья, и какие правила нужно соблюдать, чтобы не попасть в неприятную историю, Интернет-журналу о недвижимости Metrшnfo.ru рассказал директор ипотечного агентства «Ипполит» Артис Вейпс.
Шаг первый
Определяем риски: по какой схеме нам предлагают строить?
Ясно, что покупка жилья, которое еще только строится, всегда более рискованна, чем приобретение уже реально существующей площади.
Чтобы свести к минимуму этот риск для добросовестного приобретателя, был принят всем хорошо известный федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214). Договор участия в долевом строительстве, в соответствии с этим законом, проходит процедуру государственной регистрации (читайте на эту тему нашу статью «Защита для дольщика: договор долевого участия» ). В договоре должна быть четко определена доля покупателя (указаны конкретный номер квартиры и строительный номер на площадке), прописана стоимость квадратного метра, увеличить которую строительная компания не имеет права. Законодатели даже попытались прописать материальную ответственность застройщика за срыв сроков строительства. Расторгнуть такой договор можно только в судебном порядке.
Доля покупателя в строящемся доме – совершенно законная собственность, которую можно сдать, продать, заложить в банке. «Дольщик в законе» защищен также законом о правах потребителя. В случае, если дом по какой-либо причине не может быть достроен, проблемы дольщиков решит государство.
На практике немногие компании работают по закону. Застройщики предпочитают собирать деньги по старинке, с помощью так называемых «серых» схем. Их особенность в том, что определенным образом составленные договоры "снимают" серьезные гарантии ФЗ-214. Договор соинвестирования уравнивает в правах дольщика и строительную компанию (если компания разорилась, заморозила объект и т.п., дольщика не защитит никто). Распространена практика переуступки права требования (у более «ранних» пайщиков клиент выкупает пай, оставаясь опять-таки инвестором). Случается, покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. Клиенту остается лишь полагаться на порядочность строительной компании.
При использовании вексельной схемы клиенту предлагают приобрести вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.
Справедливости ради надо сказать, что не каждая компания, работающая по серым схемам, стремится обязательно обмануть дольщиков. Крупные компании «с именем» дорожат репутацией и выполняют обещания. И все же покупателям, готовым вложить в долевое строительство большую часть сбережений, играть с огнем и соглашаться на «альтернативные» договоры не следует. Если данная покупка – единственная возможность семьи решить жилищный вопрос, лучше обезопасить себя по максимуму.
Согласиться на одну из альтернативных схем могут лишь люди, для которых потеря стоимости векселя – всего лишь неприятность, а также опытные приобретатели «инвестиционных» квартир. В том числе и с помощью кредита, так как стоимость готового жилья существенно возрастает.
