В ипотечной жизни наступают несладкие времена. Напомним, что в январе произошло два заметных и не очень приятных события. Во-первых, Центробанк признал, что ситуация с ликвидностью неважная: из-за кризиса на мировом финансовом рынке, наши банки, занимавшие дешевые деньги на западе, либо лишились этой возможности, либо им деньги будут доставаться на более жестких условиях.
Во-вторых — Высший арбитражный суд постановил, что банки больше не могут требовать от заемщика страховать свою жизнь. Банкиры ответили, что тогда придется повышать ставки.
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил расспросить профессионалов ипотечного рынка о том, как отразятся на ипотечных ставках кризис ликвидности и решение ВАС о незаконности требований страховать жизнь заемщика.
Мы задали экспертам следующие вопросы:
1. За счет чего банки пополнят «свои закрома» — привлекут средства населения, станут развивать вторичный рынок ипотечных бумаг?
2. Станет ли отечественная ипотека рублевой из-за трудностями с кредитованием на Западе?
3. Повысятся ли ставки по ипотечным кредитам в силу этих причин – финансового кризиса и решения ВАС?
4. Будут ли ужесточаться требования к заемщикам?
Банки выйдут на мировые стандарты
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечного кредитования» Альфа-Банка:
1. Банки усиливают работу по привлечению депозитов частных лиц, поднимают процент по депозитам. Кроме того, активизировалась деятельность по продаже ипотечных портфелей.
2. По долларовым кредитам вполне вероятно повышение ставок, это связано и с «падением» курса доллара, и с ипотечным кризисом в США, который повлек за собой удорожание иностранных заемных средств. При сложившейся ситуации ставки по рублевым и долларовым кредитам могут сравняться.
Сегодня москвичи предпочитают брать кредиты в долларах, жители регионов – в рублях. В портфеле Альфа-Банка 45% - это ипотечные кредиты в долларах, а 55% - в рублях. В целом по рынку 30% - ипотечные кредиты в иностранной валюте, а 70% - в рублях.
В связи с увеличением количества регионов, где работает Альфа-Ипотека (сейчас 30, и до конца года планируется открытие новых филиалов), мы прогнозируем рост доли именно рублевых кредитов в Альфа-Банке. По нашим оценкам в России в следующем году до 80% всех ипотечных кредитов будет выдаваться в рублях.
Многие банки уже подняли ставки по ипотечным кредитам. В течение года возможен дальнейший рост ставок, если ситуация на рынке фондирования не улучшится.
3. Сейчас комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога — эта цена страховщика обусловлена многолетним анализом рисков. Цена банка за отмену страховки будет выше, поскольку он не обладает соответствующей статистикой и учитывает фактор промедления с продажей залога.
4. В последнее время банки начинают придерживаться мировых стандартов при выдаче кредитов. Ранее была упрощена проверка платежеспособности. большей части заемщиков банки просто «верили на слово». Банки отказывались от системы поручительства, выдавали кредиты без первоначального взноса, клиентам с плохой кредитной историей или вообще под залог недвижимости предлагали кредиты «на любые цели». В новых условиях такие программы банки будут сворачивать.
Из-за преференций заемщикам не должны страдать вкладчики
Владимир Пономарев, вице-президент АСР, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка:
1. Основным источником доходов банка являются средства граждан, а также привлечение средств с рынков внешнего заимствования — как из России, так и из-за рубежа. В этих условиях ликвидности важную роль должен и будет играть Центробанк.
Надеяться на то, что развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг дает вклад в пополнение ликвидности, пока не приходится. У нас сейчас есть проблемы со сделками по секьюритизации.
2. Отечественная ипотека сегодня в основном рублевая. В зависимости от региона, где у населения накопления в долларах, можно брать кредиты в долларах. Но в связи высоким инвестиционным рейтингом России, кредиты можно предоставлять в рублях и номинировать на рубль при выпуске и размещении ипотечных ценных бумаг за рубежом, поскольку доходность по рублю сейчас максимально высокая. Сам опрос о том, какая будет ипотека рублевая или долларовая – не принципиален. Это абсолютно не кризисное явление.
