Весьма не лишняя предосторожность — заглянуть в туманное будущее российской ипотеки. Кто знает, может, если бы аналитики в Америке вовремя обратили внимание на некоторые тревожные симптомы, то и эхо кризиса не было столь долгим. Но на чужих ошибках учатся.
Что нам нужно сделать, чтобы ипотека развивалась должным образом, но желательно, без кризисов – об этом мы решили поинтересоваться у профессионалов рынка недвижимости.
В Америке вся финансовая система и экономика оказались «завязанными» на ипотеку. Как оказалось, не так много нужно было, чтобы эту махину расшатать, стоит только пустить в атаку непроверенных заемщиков.
Конечно, наша ипотека, случись (не дай Бог, конечно) что-то похожее, рынок не обрушит. Пока она не вышла объемами – изящна слишком по сравнению с заокеанской коллегой. Но это только пока.
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru предложил экспертам ответить на следующие вопросы:
- Как вы оцениваете развитие российской ипотеки за последние годы?
- Сколько сейчас совершается ипотечных сделок от общего объема? Как эта цифра будет меняться? Какой объем может занять ипотека на рынке в будущем?
- Что изменится в ближайшее время, какие выводы будут сделаны после американского кризиса?
Вопрос № 1
Как вы оцениваете развитие российской ипотеки за последние годы?
Кредитов не хватает на рынке новостроек
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
В целом по Российской Федерации свыше 80% кредитов выдается на вторичном рынке. И это очень не здорово. Это разогревает цены на вторичном рынке жилья, влечет за собой увеличение цен и на первичном рынке. Жилье на вторичном рынке менее ликвидно, и его только от нашей бедности можно использовать в качестве ипотеки, а это увеличивает риски на ипотечном рынке. Ведь при обращении взыскания на заложенное имущество, квартира пойдет на рынок, а ее потребительские качества уже существенно ниже, что создает дополнительные трудности для банка.
Причина такой ситуации в том, что к моменту, когда застройщик сдает дом, большая часть квартир уже продана по долевым схемам. Кредитует строительство лишь небольшая часть банков. Строители не имеют денег на ранних стадиях и пользуются деньгами населения. На мой взгляд, ситуация в целом сохранится и в 2008-2009 годах, хотя тенденция на увеличение объема ипотечных сделок на первичном рынке жилья развивается.
Здесь важным стало бы внедрение механизмов рефинансирования строительных кредитов, аналогичных чисто ипотечным сделкам на этом рынке. И такая работа рядом ведущих банков ведется, с привлечением профессионалов на ипотечном рынке, в частности Русской ипотечной акцептной компании (РИАКОМ).
Ставки по кредитам заметно снизились
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка:
Мы наблюдали снижение среднерыночной ставки по ипотеке, так в 2000-2001 годах процент не опускался ниже 18% в рублях и 14% в долларах. В 2003-2004 годах ставки составляли в среднем 14-16% и 12-13% соответственно, с 2005 по 2007 годы этот показатель понизился еще на 2-3%.
Сегодня средняя ставка по валютным ипотечным кредитам — 9,5-11%. Кредиты в рублях выдаются под 10,5-12%.
«Перекосы» преодолеваются
Ринат Янтурин, заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования ЗАО «Пересвет-Инвест» (Головная компания ГК «Пересвет-Групп»):
Не секрет, что в 2005-2007 годах ипотека развивалась ускоренными темпами, и как на любом бурно растущем рынке возникали определенные диспропорции, в частности:
— ипотека была сконцентрирована в основном в Московском регионе;
— доля ипотечных кредитов, выдаваемых на новостройки, была незначительной;
— объем рефинансирования кредитов значительно отставал от объема их выдачи.
Сейчас эти «перекосы» в основном преодолены:
— ипотека в регионах РФ развивается быстрее, чем в Москве;
