Паи в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости стоят миллионы рублей. Бизнес явно не для народа. Правда, некоторые ЗПИФы стали эту планку снижать. Начали появляться более крупные фонды, которые, возможно, предложат варианты и частным инвесторам. Считать ли это добрыми знамениями?
Оптимальный путь любого инвестора, – доверить управление инвестициями профессиональным компаниям, а не самому тратить время и силы на поиск наиболее привлекательных объектов для вложений. Недвижимость – хороший инструмент для умножения капиталов. Как подчеркивает финансовый директор холдинга «МИЭЛЬ» Евгений Плаксенков, мы получаем альтернативу сразу трем способам инвестирования – операциям на валютном рынке, на фондовом и рынке инвестиций в недвижимость.
Со сферой недвижимости связаны закрытые фонды (рентные, девелоперские, управления недвижимостью, земельные). И, по мнению некоторых аналитиков, прямой зависимости между рынком недвижимости с его ценовыми показателями и деятельностью ЗПИФов нет. Все-таки ЗПИФы - в хорошем смысле инертный инструмент, расчет на который делается в основном крупными игроками, имеющими возможность вложить в ЗПИФы значительные суммы.
В большинстве своем закрытые паевые фонды служат альтернативой банковским кредитам, являются возможностью привлекать деньги в строительство, структурировать финансовую составляющую действующих уже проектов или готовить будущие. Работающие с недвижимостью ЗПИФы, в основном, приобретают права по договорам долевого участия в строительстве, а частенько и создаются под определенный строительный проект.
Защита от рейдеров
«Самое главное преимущество закрытых фондов недвижимости, которое не теряет своей ценности при любом раскладе на рынке в особом режиме налогообложения, говорит Эдуард Воронин, заместитель генерального директора по работе с клиентами УК «Метрополь». Налоги выплачиваются только в момент реализации паев, и все доходы, которые формируются на балансе фонда, не подпадают под налогообложение. За счет этого появляются налоговые каникулы, которые позволяют реинвестировать прибыль в новые проекты».
Еще одно преимущество – защита от рейдерских атак, которую обеспечивают конфиденциальность и обезличенность актива.
Кто у нас пайщик
Несмотря на все прелести ЗПИФов недвижимости, на максимально понятный способ прироста капиталов, который по мнению Евгения Плаксенкова, можно было бы рекомендовать широкому кругу инвесторов, – частники не спешат штурмовать эту высоту. Типичный пайщик сегодня - это компания-инвестор, организатор строительного проекта, которая стремится сохранить в нем функции контроля. И продажа им паев на сторону обычно не значительна. Во многих фондах доля частных лиц и сторонних пайщиков составляет не более 20%.
Почему же такой отличный способ заработков остается невостребованным частниками? По мнению Юлии Кондратенко, генерального директора Юридической Компании «Бергер и Партнеры», невозможность массового притока частных инвесторов связана больше с отсутствием элементарных знаний о закрытых фондах и понимании соотношения риска и доходности в их деятельности. Именно в этом, по ее мнению, причина того, что данный инвестиционный институт пока характеризуется отложенным спросом.
Имеет значение и минимальный размер вложения. «До недавнего времени, говорит Юлия Кондратенко, требования к минимальному размеру вложения были установлены в пределах от 500 тысяч рублей – то есть, как правило, это были корпоративные пайщики. Сейчас ситуация на этом рынке меняется, и некоторые ЗПИФы уменьшают «входную» сумму даже до 10 тыс. руб., что привлекательно для частников».
По законодательству ЗПИФы могут создаваться на срок от года до 15 лет. «Мы ориентированы на работу с крупными инвесторами. Частных инвесторов у нас не было. Но могу предположить, что в данном случае сторонние участники проекта с большей осторожностью относятся к строительным проектам, говорит Эдуард Воронин. Потому что норма прибыли, учитывая состояние рынка недвижимости, становится скромнее. Расчет может делаться только на премию за счет того, что недвижимость появляется на балансе фонда на ранних стадиях строительства, а реализовать ее можно на более поздних. Хотя и эта премия сейчас снизилась. В связи с этим в игре остаются клиенты, которые ориентированы на более серьезные инвестиции и длительные периоды».