Сегодня ЗПИФы недвижимости не слишком охотно принимают частных вкладчиков. Может и правильно, - в любых инвестпроектах есть доля риска. Однако риски можно снизить — если правильно рассчитать свои силы. Попробуем выработать алгоритим выбора ЗПИФа — на будущее
Тем, кто собирается вложить деньги в долевое строительство через паевой инвестиционный фонд, придется иметь дело с закрытым ПИФом недвижимости. Напомним, что в закрытом ПИФе владелец пая не может требовать погашения стоимости пая от компании в течение всего срока существования ПИФа. ЗПИФ, как правило, создается под конкретный строительный проект, и после того, как дом построен, и с пайщиками все расплатились — закрывается. В этом его отличие от открытого, где пайщик имеет право в любой рабочий день погасить все принадлежащие ему паи и от интервального когда погасить пай можно только в течение определенного срока.
Много фондов хороших и разных
Первые закрытые паевые фонды на рынке недвижимости появились в 2003 году. Разумеется, тогда они воспринимались в России как экзотика, и участвовали в них исключительно крупные игроки рынка – строительные и девелоперские компании, банки. Частных лиц в таком фонде не было вообще – в этом не были заинтересованы ни управляющие компании, ни сами граждане.
Сегодня на ЗПИФы недвижимости приходится 16, 5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 – более двух, 69 на рынке более года.
Более 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.
Разброс объемов фондов весьма велик: от 25 млн. до 10 млрд. рублей. Совсем недавно все ЗПИФы были жестко ориентированы на работу с юридическими лицами или с богатыми людьми. Специально для этого устанавливался очень высокий входной порог – 10 – 20 млн. руб. Именно такую сумму чаще всего называли корреспонденту Metrinfo.RU, когда под видом потенциального клиента я обратилась в 15 ЗПИФов.
Компании, которых интересуют деньги физических лиц, в том числе совсем небольшие суммы (от 6 – 10 тыс. руб. и выше), появились на рынке совсем недавно. Например, частным инвесторам не отказывает питерский ЗПИФ недвижимости «Арсагера – жилищное строительство», и московский «АГ Капитал ИНТЕРРА».
Как он устроен
Активами ПИФа управляет управляющая компания, имеющая лицензию на данный вид деятельности. За деятельностью управляющих следит Федеральная служба финансовых рынков (ФСФР России). Кроме того, законодательно закреплен взаимный контроль участников работы ПИФа. Хранит активы ПИФа спецдепозитарий - он же регистрирует и ведет учет паев. Оценочные компании регулярно оценивают стоимость имущества, а аудиторские – проверяют правильность его учета.
Выбираем ЗПИФ
Шаг первый
Составляем список
На этом этапе нужно составить список «кандидатур» (для чего можно воспользоваться сайтом некоммерческого партнерства Национальной лиги управляющих www.nlu.ru) и обзвонить как можно большее число фондов. В беседе не забудьте задать два обязательных вопроса: участвуют ли в фонде частные инвесторы и каков «входной» порог, то есть, какова минимальная сумма инвестиций. Скорее всего, ваш список будет недлинным.
Шаг второй
Собираем информацию об управляющей компании
Этим людям вы доверяете управление своими средствами, следовательно, нужно узнать о них как можно больше. Именно они диктуют правила игры — инициатором создания фонда всегда является управляющая компания, имеющая лицензию ФСФР. Она разрабатывает правила доверительного управления фондом и готовит пакет документов для регистрации этих правил в ФСФР. Правила содержат информацию о специализированном депозитарии, регистраторе, оценщике и аудиторе фонда.
