|
Поправки в Закон о долевом строительстве, не сильно изменили ситуацию. Многие фирмы предпочитают «обходные» схемы, при которых граждане-инвесторы не подпадают под закон о «долевке», а соответственно и не могут воспользоваться правами, дарованными им этим законом.
1. Предварительный договор
Наиболее популярен у застройщиков сейчас предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья.
Чем вы рискуете
Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции.
Фактически по предварительному договору вы... приобретаете квартиру для застройщика. Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам (см. выше). С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете.
Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит госрегистрации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру - проконтролировать это вам будет не под силу.
Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится - бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.
Будущие новоселы лишаются возможности создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) на этапе строительства. В результате управлять домом, в том числе назначать платежи за жилищные услуги, будет организация, определенная на открытом конкурсе префектурой, а не избранная гражданами. Изменить ситуацию и самостоятельно назначить «управленцев» вам удастся только после того, как более 50% новоселов получат свидетельства о праве собственности на квартиры.
2. Вексельные схемы
Распространенная разновидность предварительного договора - приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. Вы как бы одалживаете фирме денег на строительство, а она обещает вернуть «натурой» - готовым жильем.
Чем вы рискуете
По Гражданскому кодексу вексель - это «ничем не обусловленное обязательство». Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем вместо квартиры не решит вернуть вам те же деньги. Разумеется, обесцененные инфляцией.
Кстати, не исключено, что к моменту погашения векселя, то есть когда у вас появится право требовать назад «должок», фирма-векселедатель вообще исчезнет...
3. Паевой фонд
Совсем недавно появился еще один способ «обхода» Закона о долевом строительстве: закрытые паевые инвестиционные фонды.
Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры.
Чем вы рискуете
Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет: как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством - просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т. п.).
|
